domingo, 15 de octubre de 2017

El aval en garantía de cantidades anticipadas para la compraventa de vivienda en construcción, un requisito esencial.


Cuando hay una compraventa de vivienda futura o en construcción, en la que por el comprador se hacen pagos a cuenta a la promotora-vendedora, a veces muy importantes, sin que todavía exista la vivienda que es objeto del contrato, la disposición adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, en la redacción dada por el apartado 2 de la disposición final 3ª de la Ley 20/2015, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades financieras, en vigor desde el 1 de enero de 2016, y que supuso la derogación de la Ley 57/1968 de 27 de julio, que hasta entonces regulaba las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y al igual que ésta, establece la obligación de que las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas garanticen, desde la obtención de la licencia de edificación – lo que es una novedad respecto al régimen anterior -, la devolución de las cantidades entregadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, mediante contrato de seguro de caución, o aval solidario, prestado por entidad de crédito, “para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.”

Como consecuencia de esa obligación legal de garantizar los pagos a cuenta nacen una pluralidad de relaciones jurídicas, promotor-comprador, promotor-avalista y comprador-avalista, que suscitan múltiples preguntas, muy interesantes, como es si es precisa o no la resolución previa del contrato de compraventa [que tratamos en Aval de la Ley 57/1968, y resolución previa del contrato de compraventa de vivienda“] o cual es el ámbito subjetivo de protección de ese seguro o aval [que tratamos en ”Ámbito subjetivo de protección de los avales en garantía de cantidades anticipadas en la venta de vivienda sobre plano o en construcción”], entre otras muchas que se pueden plantear a tenor de la nueva regulación dada a esta materia.

Pero lo que ahora nos planteamos es si la existencia de ese aval es un requisito esencial del contrato de compraventa, esto es, si es posible para el comprador exigir la resolución de un contrato privado de compraventa de vivienda de futura construcción por no haber cumplido la entidad promotora - vendedora su obligación de constituir las garantías previstas para el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

viernes, 6 de octubre de 2017

El #Euribor sigue a la baja en septiembre



El Euribor sigue excavando posiciones en septiembre, situándose en el -0,168% sumando 20 meses seguidos en negativo. 


Lo que empezó tímidamente con un tipo negativo testimonial del  -0,008 en febrero de 2016, y salvo un breve y leve repunte de -0,002 en abril de 2016, ha continuado en una senda descendente, lenta pero imparable. 

De momento sigue afectando muy levemente a los préstamos hipotecarios, por razón de los diferenciales pactados, pero en algunas hipotecas con diferenciales muy pequeños, del 0,45%, e incluso del 0,26%, ya se están viendo notablemente aceptadas, al menos porcentualmente, y podrían eventualmente situarse en tipos negativos.

Ya traté las consecuencias a nivel teórico en la entrada titulada "El euribor está en negativo y no tengo cláusula suelo, ¿y ahora qué? , todavía tardará a este ritmo, pero tal vez haya que tratarlo a nivel práctico. 

La cuestión es no tener cláusula suelo, claro, o conseguir que el Banco la elimine.

José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado

lunes, 2 de octubre de 2017

La resolución unilateral por la comunidad de propietarios del contrato de mantenimiento de ascensores


La cuestión que se plantea se refiere a los contratos de mantenimiento de ascensores celebrados entre una empresa mantenedora y una comunidad de propietarios, que suelen concertarse por un tiempo determinado – antes eran frecuentes los plazos de 10 años, siendo lo habitual ahora mismo plazos de 5 y 3 años - al final del cual el contrato se renueva automáticamente por periodos de igual duración, salvo que una de las partes comunique a la otra la decisión de no renovarlo con una determinada antelación (30 o 60 días), pactándose en el mismo contrato normalmente la posibilidad de resolución unilateral, o las consecuencias de una resolución unilateral por cualquiera de las partes antes de su fecha de terminación, acordando a tales efectos una indemnización; un supuesto típico es que se acuerda que la parte que lo dé por finalizado, debe abonar a la otra una indemnización por daños del 50% de la cantidad pendiente de facturar por el tiempo de mantenimiento restante hasta la fecha de finalización, basada en la última factura incrementada con los descuentos porcentuales que suelen acordarse con el cliente sobre el precio “base” fijado por la empresa mantenedora en atención a la duración del contrato.

Si es posible o no esa cancelación anticipada, si depende o no de la condición que tenga la parte contratante del servicio, si es lícita la cláusula en la que se pacta esa indemnización, si cabe o no su moderación judicial, y es posible que la empresa mantenedora reclame otros daños al margen de lo pactado contractualmente son algunas de las cuestiones que nos podemos plantear.

lunes, 18 de septiembre de 2017

Cláusula suelo, e imposición de las costas procesales de las instancias a la entidad financiera.


Se trata éste de un tema, el de la imposición de las costas procesales – es decir, a quién corresponde el pago de los gastos derivados de un proceso judicial - que ya he tratado con anterioridad, en relación con la declaración de nulidad de la cláusula suelo por falta de transparencia en los contratos con consumidores, en un artículo publicado en este mismo blog  el pasado 14 de mayo  (“Cláusula, suelo, costas, procesales, y RDL 1/2017),  y en dicho artículo destacábamos como puntos principales:

1. Que se vienen dictando reiteradamente sentencias que declaran que, en determinadas condiciones, la cláusula suelo existente en préstamos hipotecarios suscritos por un consumidor, es oscura, desequilibrada y abusiva, y por tanto nula.

2. Que la consecuencia de su nulidad es que se debe tener por no puesta e inexistente, lo que obliga a la entidad de crédito a dejarla sin efecto, debiendo recalcular el préstamo desde el inicio del mismo - desde la STJUE de 21 de diciembre de 2016 -  como si esa cláusula nunca hubiera existido, devolviendo lo que proceda.

3. Que, dada la claridad de las reiteradas resoluciones de nuestros juzgados y tribunales, resulta sorprendente que las entidades de crédito demandadas sigan recurriendo las resoluciones judiciales, porque ya no hay dudas de derecho sobre la cuestión controvertida, la nulidad y/o el alcance de la devolución, que justifiquen la no imposición de las costas procesales.

4. Que la actuación de una entidad que solo se opone para alargar el litigio no podía ser amparada no imponiéndole el pago de las costas procesales, haciendo recaer el coste de la reclamación en quien se ve obligado a solicitar el auxilio judicial para que amparen su derecho, y en el resto de la sociedad al contribuir al colapso de los tribunales, lo que había que poner en relación con el hecho de que probablemente a las entidades financieras no les importaba en demasía la condena al pago de las costas procesales, al tratarse de un importe perfectamente predecible, descontable y descontado.

Pues bien, pese a ello (p. 3) y por ello (p. 4), los recursos de las entidades financieras contra las resoluciones de instancia se vienen sucediendo para intentar conseguir, bien el agotamiento del consumidor – obligado a ir de instancia en instancia durante años, pagando mientras tanto los intereses de su préstamo al tipo pactado como suelo –, bien la no imposición de la costas procesales, alegando la concurrencia de serias dudas de hecho o de Derecho que aparecen en el artículo 394.2 LEC como una excepción al criterio general del vencimiento objetivo (el que pierde paga) recogido en el apartado 1 del mismo precepto.

martes, 5 de septiembre de 2017

Obligación de realizar obras de accesibilidad en comunidades de propietarios


España ratificó la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad y su Protocolo Facultativo, aprobados el 13 de diciembre de 2006 por la Asamblea General de las Naciones Unidas (ONU), el 21 de abril de 2008, y entró en vigor el 3 de mayo de ese mismo año, por lo que a partir de ese momento, y conforme al art. 96.1 CE, formaba parte de nuestro ordenamiento interno, lo que hacía necesaria la adaptación y modificación de diversas normas para asegurar el pleno ejercicio de todos los derechos humanos y las libertades fundamentales de las personas sin discriminación alguna por  motivos de discapacidad, al comprometerse todos los Estados Parte – art. 4 Convención – a adoptar todas las medidas legislativas, administrativas y de otra índoles que fueran necesarias para ello.

Dicha adaptación se inició con la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que modificó un numeroso elenco de leyes y, entre ellas, en su art. 15 modificó dos artículos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), el apartado 2 del art. 10, y el apartado 3 del art.11, que ya fueron introducidos previamente con el mismo fin por la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación, y accesibilidad universal de las personas con discapacidad; y continuó con la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas, que modificó los artículos 10 y 17 de LPH, derogando el art. 11, reforzando del carácter obligatorio de las obras de accesibilidad, incluso cuando puedan implicar la modificación del título constitutivo, y la eliminación expresa de la posibilidad de que se pueda adoptar acuerdo alguno al respecto en determinados supuestos, lo que tendrá sus consecuencias si se adopta un acuerdo contrario al requerimiento de obras de accesibilidad, si se está dentro de los límites legales y económicos para exigirlas.

La regulación de la accesibilidad en el ámbito de la propiedad horizontal, como elemento clave e indispensable para la plena efectividad de los derechos de las personas, con discapacidad, queda integrada:

- Por la Ley 15/ 1995 de 30 de mayo, que sigue vigente, y quiere hacer efectivo a los discapacitados el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, conforme a los art. 47 y 49 CE, permitiéndoles promover y llevar a cabo obras de reforma interior de la finca o en los pasos de comunicación con la vía pública para salvar barreras arquitectónicas, siempre que las obras no afecten a la estructura o fábrica del edificio, no menoscaben los materiales empleados en la construcción y sean compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio, de acuerdo con el procedimiento que en la misma Ley se establece, aunque los gastos originados serán de cuenta del solicitante.

- Por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal que, tras las leyes 51/ 2003 , 26/2011 y 8/2013, mejora la situación del discapacitado obligando a la Comunidad a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para que puedan acceder o utilizar los servicios comunes y a instalar los dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su orientación o comunicación con el exterior; obligación que se impone siempre que el coste de esos trabajos no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, sin que haya ahora como antes una exención de propietarios por razones de carácter económico, sin que sea preciso un acuerdo de comunidad para aprobar dichas obras (SAP Zaragoza, Sección 2ª, núm. 320/2016, de 31 de mayo) debiendo limitarse el acuerdo de la junta a la distribución de la derrama; siendo obligatorias, aun cuando excedan de esas doce mensualidades si la diferencia es asumida por el requirente de las obras; y siendo obligatorias, aun cuando excedan de esas doce mensualidades, cuando la comunidad adopte válidamente el acuerdo – por mayoría simple - de realización de esa obra de accesibilidad, requiriéndose, cuando impliquen una modificación del título constitutivo, la mayoría de propietarios y cuotas de participación a que se refiere el art. 17.2 LPH (SAP Sevilla, Sección 5ª, núm. 427/2013, de 24 de septiembre, SAP Granada, Sección 3ª núm. 275/2014, de 17 de noviembre).

Por su parte, el RD Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social (que deroga la citada Ley 51/2003), en cuya disposición adicional tercera se establece como plazo de exigibilidad de las condiciones básicas de accesibilidad, para los espacios y edificaciones existentes al 4 de diciembre de 2010, que sean susceptibles de ajustes razonables, el día 4 de diciembre de 2017, pero dicho plazo – en mi opinión, y contra lo que se ha venido diciendo en determinados ámbitos - se refiere solo a edificios públicos, como resulta de la lectura del artículo 25 del mismo texto legal, que se refiere a las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación en esos ámbitos.

La cuestión estriba en todo caso en el concepto de “ajustes razonables”,  que el artículo  2 apartado 5 del R.D. Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, define (como antes hacía la Ley 8/2013, en su artículo 2, apartado 4) como “las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada”, debiendo tener en cuenta a tales efectos los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda, estableciendo a continuación que en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal se entenderá que es desproporcionada cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

A este respecto hay que señalar, sin ningún ánimo de ser exhaustivo en una materia tan casuística:

- Que la referencia a las doce mensualidades lo que establece es una presunción de que es desproporcionada cuando el coste delas medidas supere dicha cuantía, pero eso no supone que el ajuste sea razonable en todo caso cuando el coste sea inferior, porque es obligado tener en cuenta el resto de elementos de juicio.

- Que para el cómputo de dicha cantidad hay que tener en cuenta el presupuesto anual de la comunidad, a tales efectos, en relación con las obras solicitadas  (SAP Granada, Sección 4ª, núm. 85/2016, de 31 de marzo) y el coste de la misma repercutido anualmente.

- Que a tales efectos hay que tener en cuenta eventuales indemnizaciones que hubiera que satisfacer por la cesión obligada de espacios privativos (que es admisible con matices (STS 148/2016, de 10 de marzo de 2016)), para la adopción de esas medidas.

- Que no es exigible que las medidas supongan la una eliminación absoluta de las barreras arquitectónicas, que a veces pueden ser insalvables, o absolutamente desproporcionado intentar salvarlas, estando dentro del ámbito del artículo 10 LPH aquellas medidas que supongan una mejora sustancial de la accesibilidad (SAP Zaragoza, Sección 4ª, núm. 28/2015, de 3 de febrero).

- Que a la vista del artículo 10 LPH no es posible oponer las características urbanísticas del inmueble, sino que hay que atender a la repercusión económica que suponen las medidas propuestas  para los comuneros, lo que debe ser conocido por los mismos en la junta de propietarios en la que se acuerden (SAP Madrid, Sección 20ª, núm. 92/2017, de 8 de marzo).

La casuística puede ser muy grande, dada la amplitud del concepto de “ajuste razonable”, la importante repercusión económica que tiene la fijación de una presunción de no proporcionalidad a partir de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, esto es, el presupuesto anual de la comunidad, y las muy variadas circunstancias que pueden concurrir en cada comunidad de propietarios, que por sus características de construcción pueden exigir soluciones muy diferentes con muy diferentes costes.

Será una cuestión a examinar caso por caso, y con cariño.

José Ignacio Martínez Pallarés
Abogado