viernes, 31 de octubre de 2014

Acerca de la cláusula suelo en los préstamos hipotecarios, y de su posible nulidad.

Los préstamos con garantía hipotecaria concedidos por bancos y otras entidades financieras son préstamos retribuidos en los que el prestatario se obliga normalmente – mediante el denominado sistema de amortización francés - al pago periódico durante el plazo pactado de una cuota comprensiva de capital e intereses, que será igual para toda la vida del préstamo de haberse pactado un tipo de interés fijo, o cambiará para cada periodo estipulado (normalmente anual) de haberse pactado un tipo de interés variable. En el caso de intereses variables, que es el que nos ocupa, el tipo de interés a pagar por el prestatario se fija, básicamente, mediante la adición de un diferencial de un tanto por ciento al tipo de referencia que se haya pactado (normalmente el Euribor a un año), y la cuestión que se ha planteado es que, en ocasiones, para limitar los efectos de las eventuales oscilaciones del tipo de referencia pactado, pueden establecerse limitaciones al alza y/o a la baja – las denominadas cláusulas techo y suelo, respectivamente -, que operan como topes máximo y mínimo de los intereses a pagar por el prestatarios, de forma que cuando el índice de referencia o la suma del índice de referencia más el diferencial ascienden o descienden por encima (techo) o por debajo (suelo) del tope fijado, estas cláusulas impiden que la subida o la bajada se trasladen al prestatario más allá de ese tope.

Dados los tipos normalmente fijados como techo (en ocasiones tan elevados que hacen completamente ilusorio que el prestatario pudiera beneficiarse nunca del mismo, ni tan siquiera hacer frente a las cuotas resultantes de su aplicación), como la evolución a la baja del Euribor, con una abrupta caída que se inicia en noviembre de 2008 hasta situarse de forma permanente por debajo del 1% (el 0,362% el pasado septiembre, BOE 02/10/2014), y lo elevado de los tipos fijados como suelo respecto a los vigentes –además de que sería difícilmente comprensible que una entidad intentara anular el techo fijado por ella misma -, han provocado que los problemas se hayan planteado desde hace unos años respecto de la cláusula suelo: sobre su consideración o no como condición general, pese a referirse a un elemento esencial del contrato como es el precio, su carácter impuesto o no, su licitud, y el necesario control de su transparencia a efectos de determinar su validez o nulidad; problemas que han venido a ser resueltos por la STS 241/2013, de 9 de mayo (RJ 2013/3088), y la más reciente STS 464/2014 de 8 de septiembre (JUR 2014/261533), cuyas líneas generales son el objeto de esta entrada.

sábado, 4 de octubre de 2014

Salida de humos de local comercial en el régimen de propiedad horizontal

Una cuestión que se plantea con relativa frecuencia en edificios en régimen de propiedad horizontal con locales comerciales en planta baja es cuando en estos se produce un cambio de actividad y se dedicar a la hostelería, restaurante o bar con cocina, para lo que precisan reglamentariamente de una salida de humos, de la que muchas veces no están dotados, que debe cumplir una serie de prescripciones técnicas que vienen reguladas por el Ayuntamiento en la correspondiente ordenanza (por ejemplo, en Murcia, la  Ordenanza de Protección de la Atmósfera (BORM 5/11/2011)), y que normalmente implica la obligación de una salida de humos por medio de una chimenea por la azotea del edificio. La instalación de esa chimenea ex novo implica la constitución de una servidumbre sobre todos aquellos elementos comunes del edificio por los que pasa, ya sea fachada y/o patio interior, además de tener que romper paredes y forjados en algún caso, y la cuestión que se plantea es sí es el dueño de local comercial tiene derecho a hacerlo, o a exigir que se le dé paso,  o si precisa del consentimiento de la comunidad, cómo y en qué medida, y que mayorías son necesarias en tal caso.

La cuestión puede ser delicada, y no solo porque depende de diferentes hechos y circunstancias que exigen un examen concienzudo de cada caso concreto, sino porque en algunas ocasiones los tribunales han dado soluciones distintas a supuestos aparentemente muy similares.