Una aproximación a la delimitación de las competencias del administrador de una Comunidad de Propietarios.

La Ley 49/1960 de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, se refiere en su art. 13 a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, señalando como tales, en su apartado 1, la Junta de propietarios, el presidente y, en su caso, vicepresidentes, el secretario y el administrador. Ya realicé en su momento una aproximación a las competencias del Presidente, en relación con la junta de propietarios, que es el órgano de gobierno por excelencia de la comunidad, órgano supremo al que corresponden las más altas competencias y decisiones que en ella se pueden adoptar, y que vienen relacionadas en el art.14 LPH; pero la cuestión que ahora se plantea son las competencias del administrador de la comunidad y, más concretamente, cual es el ámbito de sus competencias frente a otros órganos de la comunidad como son la junta de propietarios y el presidente, en particular en materia de conservación y mantenimiento del edificio, de sus servicios e instalaciones.

Es el art. 20 LPH el que se refiere a las competencias del administrador de la comunidad de propietarios al señalar que le corresponde “…a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.”, siendo fundamentalmente los apartados a, c, d y f de dicho precepto los que se refieren o pueden referirse más directamente al problema que nos planteamos, aunque también es esencial el apartado b, de forma indirecta, en la medida en que es posible hacer una previsión de algunos de esos gastos para su autorización por la Junta.

¿Y qué es lo que dice la LPH sobre las competencias a este respecto del resto de los órganos de gobierno de la comunidad, y sobre las obligaciones de los propietarios?

Pues por un lado el art. 14 LPH establece que corresponde a la Junta de propietarios: “c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).” lo que está en relación con el apartado b del art. 20 LPH antes citado, además de “e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.”; por su parte el art. 13.3 LPH señala respecto al presidente de la comunidad que “…ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.”; y, por último, cabe destacar que el art. 7 LPH, después de referirse al régimen de modificación de los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de las fincas por sus propietarios, establece la prohibición a estos de realizar alteración alguna en el resto del inmueble, señalando que “si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.”

Cuando se trata de (art. 20 LPH) “d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.”, o de cumplir con  f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.”, nos estamos refiriendo a unos supuestos en los que se imparten instrucciones expresas al administrador, que pueden ser imperativas si le ligan tan estrictamente que no puede salirse de ellas aun cuando esté convencido de que el interés de la comunidad exige otra cosa, facultativas cuando le dejan la flexibilidad suficiente para permitirle obrar, según su apreciación, como aconseje la mejor defensa de los intereses de la comunidad, y demostrativas cuando, imponiéndole ciertas reglas, le reservan expresa o tácitamente la facultad de separarse si las circunstancias cambian y justifican un cambio en el modo de obrar; en estos casos, que estarán explicitados de forma expresa y documentada al recogerse en el acta de la Junta, el administrador puede y debe llevar a efecto la decisión de la Junta, pese a que pueda existir oposición o conflicto con el presidente respecto a cómo hacerlo – documentándolo en tal caso adecuadamente, para evitar problemas - , puesto que es al administrador al que la Junta ha encomendado la ejecución de tales acuerdos y, por tanto, no tiene otra opción que cumplir con los mismos. Una vez ejecutados podrán surgir problemas respecto a cómo se ha ejecutado lo mandado, que podrán ser tanto mayores cuanto más margen de maniobra se haya dejado al administrador, y mayor conflicto haya existido en su caso con el presidente, pero éste es otro problema que solo obligará al administrador a justificar adecuadamente ante la Junta los términos de la actuación que se ha llevado a cabo, y en qué medida responde a lo ordenado, y al interés de la comunidad en su caso.

Los problemas se suelen plantear en mayor medida con  las obligaciones de (art. 20 LPH): “a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.”, y de “c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.”; y ello, tanto porque existe  una mala comprensión de lo que implican esas obligaciones, en las que a veces se intentan subsumir competencias que corresponden a los servicios de mantenimiento (limpieza, sistema de presión, extintores, jardinería, piscina, etc.) que tienen contratados a tales efectos la comunidad, como por los conflictos que pueden surgir con otros órganos de gobierno de la Comunidad respecto a las actuaciones ordenadas, o a ordenar; con la junta, dada la atribución general de competencia para aprobar los presupuestos y ordenar la ejecución de obras, ordinarias o extraordinarias, y con el presidente, dado que éste no solo representa a la comunidad, sino que, desde un punto de vista puramente operativo, tiene en no pocas ocasiones la firma única o mancomunada con el administrador para ordenar los pagos, con lo que puede bloquear la actuación de éste si no cuenta con su conformidad.

¿Cómo aproximarnos a una delimitación de las obligaciones y competencias para el adecuado mantenimiento de la casa, y al régimen de competencias para ordenar las reparaciones, sean ordinarias, urgentes o extraordinarias?

Con carácter previo hay que señalar que las obras urgentes se diferencian de las ordinarias y extraordinarias por la inminencia de su realización, mientras que estas dos últimas se diferencian entre ellas por el carácter más o menos previsible y periódico, y, también, que hay que distinguir entre "obras necesarias" para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y las "obras no necesarias" o meras instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, para a continuación señalar que:

- Aunque la LPH se refiere solamente a la obligación de los propietarios de poner en conocimiento del administrador la necesidad de reparaciones urgente, lo hace para señalar que hay que hacerlo “sin dilación”, pero es evidente que esa obligación de comunicación se extiende también a la necesidad de reparaciones ordinarias y extraordinarias. Es decir, no es responsabilidad del administrador asumir una obligación que corresponde a los propietarios, como es la de comunicar la necesidad de esas reparaciones, ni tampoco suplir el trabajo de los servicios profesionales de mantenimiento que la comunidad tenga contratados.

A estos efectos hay que señalar que el administrador da cumplimiento a su función, no realizando unas funciones para las que carece de competencia alguna, supliendo los servicios contratados por la comunidad por los que deben responder profesionalmente, y cobran por ello, las empresas contratadas, sino coordinándolos cuando sea necesario, transmitiéndoles las quejas, sugerencia o instrucciones de propietarios y del presidente, transmitiendo a su vez sus recomendaciones al presidente y/o a la junta de propietarios, y abonando sus servicios.

- Una vez que se ha comunicado al administrador la necesidad de una reparación, éste habrá de distinguir si es ordinaria o extraordinaria. Si es una reparación ordinaria lo normal será que esté prevista presupuestariamente su realización, porque se trate de gastos recurrentes (por ejemplo la sustitución de bombillas, reparaciones de cerrajería, y similares), por lo que la junta ya habrá anticipado con la aprobación del presupuesto su autorización para la realización de tales reparaciones. Si se trata de una reparación extraordinaria habrá que distinguir entre los distintos supuestos que se pueden dar, porque no es lo mismo, por ejemplo, la caída de un ladrillo de la fachada a la vía pública, que obliga a adoptar con carácter inmediato las medidas de aseguramiento de la zona para evitar que se produzcan daños, sin perjuicio de que una actuación más completa deba ser sometida a la aprobación de una junta, sea ordinaria o extraordinaria, que la rotura del sistema de presión de agua potable o de una bajante, supuestos en los que debe disponerse la reparación o sustitución, dando inmediata cuenta al presidente y, en su momento o en su caso, atendiendo a las circunstancias, a la junta.

Pero estando clara hasta ahora la delimitación de competencias entre el administrador y la junta de propietarios, la cuestión que se plantea ahora es la delimitación de competencias entre el administrador y el presidente de la comunidad, teniendo en cuenta la atribución de competencias en favor de aquel del art. 20 LPH, pero también que es éste quien, según el art. 13.3 LPH, ostenta “…legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.”, una representación que es de carácter orgánico, como recuerda la STS núm. 679/2003 de 8 julio [RJ 2003\4612], porque actúa como auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social o común, y viniendo a ser el instrumento físico a través del cual actúa la comunidad, pero ¿solo hacia el exterior, o también hacia el interior?.

Pues bien, aunque hay un sector de la doctrina (minoritario, y poco significativo) que entiende que la figura del presidente se centra en la actividad puramente representativa frente a terceros, sin un contenido determinado de gestión ordinaria interna que correspondería al administrador en aplicación del art. 20 LPH, lo cierto es que esa concepción está en contradicción con el juego de los arts. 13 y 14 LPH, de los que se deduce que, con las limitaciones ya señaladas al tratar de la delimitación de sus competencias frente a la junta, y en ausencia de instrucciones específicas de la Junta que recabe para sí la competencia, hay que entender que es al presidente a quien corresponde la competencia en esos asuntos de gestión o administración ordinaria, en ejercicio de su cargo; como recuerda FUENTES LOJO en su comentario al art. 20 LPH, citando a LOSCERTALES, “si bien la Ley establece unas competencias y obligaciones para el Administrador, este no podrá imponer su criterio en contra del Presidente y desde luego en ningún caso contrariando las decisiones de la Junta de Propietarios.”

Podemos afirmar por tanto, y como conclusión, podemos afirmar que el Presidente es siempre, y pese a la existencia del Administrador, un gestor cualificado de la Comunidad de la que actúa como representante de su voluntad social, no solo de cara al exterior en las relaciones con terceros, sino también en la gestión o administración ordinaria, de forma que el Administrador es siempre un colaborador del mismo, actuando necesariamente bajo su supervisión en todas las materias que le confía el art. 20 LPH, por lo que su capacidad de actuación será más o menos amplia en función del papel que en cada caso quiera desempeñar el presidente, y/o de las competencias o mandatos de la junta, y a salvo siempre los mandatos directos que haya podido recibir de la Junta de propietarios.

José Ignacio Martínez Pallarés
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