lunes, 28 de diciembre de 2015

Legitimación del presidente de la comunidad de propietarios para el ejercicio de acciones judiciales.


Cuando se trata del ejercicio de  acciones judiciales hay que diferenciar, entre la "legitimatio ad procesum" que es la capacidad para ser parte procesal, es decir, la capacidad que es necesario ostentar para ser sujeto de una relación procesal y poder realizar actos procésales válidos y con eficacia jurídica, y la "legitimatio ad causam", que consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte, es decir, se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar y exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (ya sea activa o pasiva, como actor o demandado) y el objeto jurídico pretendido. La legitimación "ad causam" constituye un presupuesto que debe ser examinado de modo previo al conocimiento del asunto, porque  en el caso de estimar la cuestión de su falta, planteada como excepción procesal, no puede ser estimada la acción si quien la ejercita no es parte legítima, lo que determina además que deba ser apreciada de oficio, ya que su reconocimiento – STS 260/2012, de 30 de abril (RJ 2012/4715) -  coloca o no al sujeto en la posición habilitante para impetrar la aplicación de la ley a un caso concreto mediante el correspondiente pronunciamiento jurisdiccional.

Tratándose de comunidades de propietarios establece el artículo 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que tienen capacidad para ser parte en un proceso ante los tribunales civiles “5. Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte.” - entre las cuales están las comunidades – que, según el art. 7 LEC [Comparecencia en juicio y representación], deberán comparecer “…en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades.”, por lo que las comunidades de propietarios deben comparecer en juicio por medio de su Presidente que es quien ostenta legalmente, según el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), “… la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.”; eso significa que el presidente es la persona que ostenta lo que hemos denominado legitimatio ad procesum, es decir, la capacidad de realizar actos procesales válidos y con eficacia jurídica en nombre de la comunidad de propietarios a través de una representación que es de carácter orgánico, como recuerda la STS núm. 679/2003 de 8 julio (RJ 2003\4612) – como tuvimos ocasión de tratar a propósito de la delimitación de las competencias del presidente - , lo que significa que el presidente representa a la comunidad, no en el sentido técnico de representante, pues sus actos no son de representación aislada e independiente que requiera en cada caso de poderes específicos, ni obra en virtud de la concesión de un poder de carácter general, sino que actúa como auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social o común.

¿Significa esto que el presidente de una comunidad de propietarios está legalmente legitimado para actuar judicialmente en defensa de los intereses de la comunidad, que tiene la legitimación ad causam, sin necesidad de un mandato específico, vinculando a la comunidad con su actuación, como si se tratara de actos realizados en su propio interés, sin perjuicio de la relación interna entre ambos y, por tanto, de la necesidad de responder de su gestión ante la junta?

martes, 22 de diciembre de 2015

Feliz Navidad, y feliz y próspero 2016

Con mis mejores deseos para estas fechas, para vosotros y para todos los vuestros...

FELIZ NAVIDAD, Y FELIZ Y PRÓSPERO AÑO 2016


        JoséIgnacio Martínez Pallarés

domingo, 20 de diciembre de 2015

Acerca del derecho de uso de jardines, y piscina comunitaria por los propietarios de plazas de garajes.


La cuestión que se plantea se refiere a la posibilidad de que la comunidad de propietarios pueda impedir el uso de la piscina y de otras zonas comunitarias, como las zonas ajardinadas, instalaciones deportivas, etc., a los propietarios que lo son sólo de una plaza de garaje, limitando su uso y disfrute única y exclusivamente a los propietarios de viviendas en la comunidad,bien sea por medio de un acuerdo que lo impida expresamente, por ejemplo mediante la aprobación de un reglamento de normas internas de comunidad que así lo contemple, bien por la vía de hecho, sin mediar acuerdo previo, previo - salvo el que pudiera deducirse de la exclusión de los titulares solo de plazas de garaje de los gastos de mantenimiento de tales zonas, vía aprobación de presupuestos -, por considerar que el acceso está limitado a los propietarios de las viviendas y, por tanto, no es necesario adoptar un acuerdo expreso en tal sentido. ¿Es posible para la comunidad adoptar tal acuerdo o medidas?

domingo, 13 de diciembre de 2015

Propiedad horizontal, y régimen de mayorías exigible para la instalación de una piscina comunitaria.


La cuestión que se plantea es el caso de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, en una edificación relativamente reciente, que en una junta general de propietarios aprueba por mayoría de tres quintos la instalación ex novo de una piscina comunitaria en terrenos de la comunidad, con el voto en contrat de algunos propietarios, justificando la aprobación del acuerdo por mayoría cualificada, en lugar de la unanimidad que en principio es exigible por ser una modificación del título constitutivo, en que se trata de la creación de un servicio común de interés general, como lo demuestra la amplia mayoría cualificada que así lo acordó, que en todo caso, o en su defecto, podría considerarse como una mejora no exigible, y que las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal por las Leyes 8/1999, de 6 de abril, y 8/2013, de 26 de junio son demostrativas de una tendencia a la eliminación de la exigencia de unanimidad en determinados casos, considerando este uno de ellos.

domingo, 6 de diciembre de 2015

Exigencias de información en la venta de SWAP, y nulidad por vicio del consentimiento


Nos referíamos hace un tiempo, a propósito del SWAP y su nulidad por error vicio del consentimiento, al concepto de SWAP, o contrato de permuta financiera, y tratábamos de dar respuesta a algunas de las cuestiones que se plantean en torno al mismo, como qué tipo de instrumento financiero es, cual es su regulación, en qué condiciones y con qué requisitos se puede ofertar, y en qué medida le es de aplicación la doctrina del Tribunal Supremo sobre el error vicio del consentimiento para pedir la nulidad del contrato, y la devolución de las liquidaciones realizadas por la entidad financiera.

A este respecto nos referíamos a la normativa aplicable, Ley 24/88, de 28 de julio, de Mercado de Valores (hoy Texto Refundido de la Ley de Mercado de Valores, aprobado por RD Legislativo 4/2015, de 23 de octubre), Ley 7/1998 sobre Condiciones Generales de la Contratación y, en caso de que el cliente hubiese actuado como consumidor, la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios aprobada por RD Legislativo 1/2007, así como a las exigencias que había supuesto la Directiva MIFID 2004/39/CE, relativa a los mercados de instrumentos financieros; y nos referíamos a las últimas – en ese momento - sentencias en esta materia, las SSTS 840/2013, de 20 de enero (RJ 2014/781), y 385/2014, de 7 de julio (JUR 2014/188254), en relación con el alcance de los deberes de información y asesoramiento de la entidad financiera, señalando que, tratándose de clientes minoristas, la entidad debe informarles, antes de la perfección del contrato, de los riesgos de la operación especulativa, no bastando con que esta sea imparcial, clara y no engañosa, sino que debe incluir de manera comprensible información adecuada sobre los instrumentos financieros y las estrategias de inversión, y también orientaciones y advertencias sobre los riesgos asociados y, añadíamos, las entidades financieras deben valorar los conocimientos y experiencia del cliente en materia financiera, para precisar qué tipo de información se le ha de proporcionar en relación con el producto de que se trate, y realizar una evaluación de la conveniencia y, en su caso, de la idoneidad del producto, teniendo en cuenta que el incumplimiento de ese deber de información podía influir en la válida formación del contrato; concluíamos, por fin, que lo que vicia el consentimiento por error no es el incumplimiento de la entidad financiera del deber de informar del art. 79 bis 3 LMV, pues el cliente podría tener ese conocimiento por sus propios medios, sino el desconocimiento de los concretos riesgos asociados al producto financiero que contrata, que es un error esencial pues afecta a las presuposiciones que fueron causa principal de la contratación, y que por eso la ausencia del test de conveniencia o de idoneidad no determinan por sí sola la existencia del error como vicio del consentimiento, pero sí permite presumirlo.

Con posterioridad se han dictado numerosas sentencias por el Tribunal Supremo que, partiendo de la citada STS 840/2013, de 20 de enero de 2014, de Pleno, han fijado en muy poco tiempo un más que considerable cuerpo de doctrina sobre el error vicio del consentimiento en el contrato de permuta financiera o "swap", como son las SSTS 384 y 385 de 2014, ambas de 7 de julio y 387/2014, de 8 de julio, 458/2014, de 8 de septiembre, 460/2014, de 10 de septiembre, 110/2015, de 26 de febrero,  491/2015, de 15 de septiembre, 535/2015 y 563/2015, ambas de 15 de octubre, 547/15, de 20 de octubre, 549/15, de 22 de octubre, y la STS 595/2015, de 30 de octubre (JUR 2015/262393), entre otras, señalando esta última:

- A la trascendencia del amplio elenco de incumplimientos por la entidad financiera de sus obligaciones legales de estudio del perfil del cliente, de la adecuación del producto a sus condiciones profesionales y económicas y de los deberes de información precontractual, dada cuenta la desnaturalización que en el proceso de comercialización por las entidades financieras ha sufrido el SWAP (que se ha llegado a vender como un seguro de cobertura de hipoteca)  al advertir que  “posiblemente una de las cuestiones por las que el contrato de permuta financiera ha adquirido un gran protagonismo litigioso es porque se ha desnaturalizado su concepción original, ya que el swap era un figura que se utilizaba como instrumento de reestructuración financiera de grandes empresas o como cobertura de las relaciones económicas entre éstas y organismos internacionales, mientras que de unos años a esta parte ha pasado a ser comercializada de forma masiva entre clientes minoristas, fundamentalmente entre personas físicas y pequeñas y medianas empresas. Por eso, partiendo de la base de que profesionalidad y confianza son los elementos imprescindibles de la relación de clientela en el mercado financiero, en este tipo de contratos es exigible un estricto deber de información: el cliente debe recibir de la entidad financiera una completa información sobre la naturaleza, objeto, coste y riesgos de la operación, de forma que le resulte comprensible, asegurándose de que el cliente entiende, sobre todo, los riesgos patrimoniales que puede llegar a asumir en el futuro.”

- Que las reglas para la apreciación del error vicio del consentimiento cuando haya un servicio de asesoramiento financiero, son: “1. El incumplimiento de los deberes de información no comporta necesariamente la existencia del error vicio pero puede incidir en la apreciación del mismo. 2. El error sustancial que debe recaer sobre el objeto del contrato es el que afecta a los concretos riesgos asociados a la contratación del producto, en este caso el swap. 3. La información - que necesariamente ha de incluir orientaciones y advertencias sobre los riesgos asociados a los instrumentos financieros (art. 79 bis 3 LMV) - es imprescindible para que el cliente minorista pueda prestar válidamente su consentimiento, bien entendido que lo que vicia el consentimiento por error es la falta del conocimiento del producto y de sus riesgos asociados, pero no, por sí solo, el incumplimiento del deber de información. 4. El deber de información que pesa sobre la entidad financiera incide directamente en la concurrencia del requisito de excusabilidad del error, pues si el cliente minorista estaba necesitado de esa información y la entidad financiera estaba obligada a suministrársela de forma comprensible y adecuada, entonces el conocimiento equivocado sobre los concretos riesgos asociados al producto financiero complejo contratado en que consiste el error le es excusable al cliente. 5. En caso de incumplimiento de este deber, lo relevante para juzgar sobre el error vicio no es tanto la evaluación sobre la conveniencia de la operación en atención a los intereses del cliente minorista que contrata el swap cuanto si, al hacerlo, el cliente tenía un conocimiento suficiente de este producto complejo y de los concretos riesgos asociados al mismo; y la omisión del test que debía recoger esa valoración, si bien no impide que en algún caso el cliente goce de este conocimiento y por lo tanto no haya padecido error al contratar, permite presumir en el cliente la falta del conocimiento suficiente sobre el producto contratado y sus riesgos asociados que vicia el consentimiento; por eso la ausencia del test no determina por sí la existencia del error vicio, pero sí permite presumirlo.”

Pues bien, siendo muy interesante la apreciación sobre la desnaturalización de la comercialización de los swaps a efectos de la exigencia de las reglas que enumera a continuación la anterior sentencia, más interesante, y didáctica, es la más reciente STS núm. 633/2015, de 13 de noviembre (JUR 2015/270928), tanto por la argumentación con que revoca las dictadas en primera y segunda instancia, que acogen una serie de argumentos reiterativos de las entidades financieras para defender la validez de los contratos [la SAP Barcelona núm. 105/2012, de 21 de febrero (JUR 2012/120001), aparte descartar el engaño por parte de la entidad financiera, afirmaba que no era posible apreciar que el error padecido por el demandante fuera excusable, por cuanto pudo ser evitado mediante el “empleo de una diligencia media o regular, mediante la simple lectura del contenido del contrato suscrito, integrado por cláusulas redactadas de manera concreta, clara, y sencilla, con posibilidad de compresión directa”, dado que la demandante era una inmobiliaria, que su administrador había contado con el asesoramiento contable de la empresa, y que los primeros años el cliente no se planteó la nulidad del contrato porque las liquidaciones le eran favorables] como porque, partiendo de la desnaturalización en la comercialización de este producto, ya señalada, y el elevado estándar legal en el cumplimiento del deber de información a las empresas que lo comercializan,  enumera de forma muy precisa cual es esa información exigible, un deber que es tanto más intenso cuanto menor es la capacidad del cliente para obtener esa información por sí mismo:

1º. Debe informar al cliente de que, tratándose de un contrato con un elevado componente de aleatoriedad, los beneficios de una parte en el contrato de swap constituyen el reflejo inverso de las pérdidas de la otra parte, por lo que el Banco (o la empresa de servicios de inversión) se encuentra en conflicto de intereses con su cliente, sus intereses son contrapuestos, porque para el Banco, el contrato de swap solo será beneficioso si su pronóstico sobre la evolución del tipo de interés de referencia es acertado y el cliente sufre con ello una pérdida.

2º. Debe también informarle de cuál es el valor de mercado inicial del swap, o, al menos, qué cantidad debería pagarle el cliente en concepto de indemnización por la cancelación anticipada si se produjera en el momento de la contratación, puesto que tales cantidades están relacionadas con el pronóstico sobre la evolución de los tipos de interés hecho por la empresa de inversión para fijar los términos del contrato de modo que pueda reportarle un beneficio, y permite calibrar el riesgo que supone para el cliente. El banco no está obligado a informar al cliente de su previsión sobre la evolución de los tipos, pero sí sobre el reflejo que tal previsión tiene en el momento de contratación del swap, pues es determinante del riesgo que asume el cliente.

3º. Debe suministrar al cliente una información clara y correcta sobre la forma de calcular el coste de cancelación anticipada de los productos, una información que es esencial por cuanto que la cancelación anticipada no es una eventualidad anormal en el contrato de swap, desde el momento en que en el mismo se prevé esa posibilidad.

4º. Debe informar en términos claros de los posibles desequilibrios entre las cargas que para el cliente supone que el tipo de interés de referencia baje y las que para el banco supone que este tipo suba, puesto que constituyen un factor fundamental para que el cliente pueda comprender y calibrar los riesgos del negocio, el reparto real de riesgos entre ambas partes.

5º. Debe informar al cliente, de forma clara y sin trivializar, que su riesgo ilimitado no sólo es teórico, sino que, dependiendo del desarrollo de los índices de referencia utilizados puede ser un riesgo real y, en su caso, ruinoso, a la vista del importe del capital nocional.

En definitiva, y a efectos de la nulidad del contrato, cuando no existe la obligación de informar, no puede imputarse el error a la conducta omisiva de una de las partes porque no facilitó la información a la contraria, pero eso no ocurre en la contratación de este tipo de productos financieros derivados y complejos, como es el SWAP, para la que el ordenamiento jurídico impone a una de las partes un deber de informar detallada y claramente a la contraparte sobre las presuposiciones que constituyen la causa del contrato; y no es suficiente que el contrato suscrito esté integrado por “cláusulas redactadas de manera concreta, clara y sencilla, con posibilidad de comprensión directa”- como acogía la citada SAP Barcelona -, porque eso es un requisito de su incorporación al contrato, pero no supone el cumplimiento de la obligación de información que es exigible sobre esos determinados extremos, a la que nos hemos referido; y no es exigible - y oponible como una falta de diligencia - a los clientes no profesionales del mercado financiero y de inversión, como ya señaló la STS 244/2013,de 18 de abril (RJ 2013/3387), y reitera ahora esta STS  633/2015, que sean ellos quienes deben averiguar las cuestiones relevantes en materia de inversión y buscar por su cuenta asesoramiento experto externo a la empresa de inversión que le asesora y vende el swap, porque es justo al revés, el cliente debe poder confiar en que esa entidad de servicios de inversión no está omitiendo información sobre ninguna cuestión relevante.

No es que esta STS 633/2015 diga nada nuevo respecto al cuerpo de doctrina formado en el Tribunal Supremo respecto a este producto, pero sí que es de agradecer la sistematización que, de forma tan pedagógica, realiza de la información que es exigible para su comercialización evitando el error excusable, causa de nulidad por error vicio del consentimiento, y aunque reconoce que habrá graduaciones en función del tipo de cliente, de su capacidad para obtener esa información, limita bastante la posibilidad de reducir ese nivel de exigencia siempre que falte una formación muy específica en mercados financieros y de inversión.

A ver si en algunos juzgados y Audiencias se van enterando, se entienden bien los requisitos exigibles, y dejan de acogerse argumentos esgrimidos por las entidades financieras como los acogidos por la revocada SAP de Barcelona citada.