lunes, 25 de abril de 2016

Resolución de contrato de compraventa, pena convencional, y enriquecimiento injusto.


La cuestión que se plantea se refiere a  aquellos contratos de compraventa de vivienda, en los que existen entregas a cuenta del precio final, que contienen una estipulación, que es casi una cláusula de estilo, en la que se establece que el incumplimiento por el comprador de la obligación de pago de cualquiera de los plazos pactados, o de su obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura pública, y pago del resto del precio, cuando así sea requerido por la vendedora, facultará a esta para resolver el contrato, con derecho a percibir una pena convencional (pactada) igual a las cantidades hasta entonces satisfechas por el comprador;

A veces las cantidades entregadas a cuenta, cuando se ejercita la acción de resolución de ese contrato por el vendedor como consecuencia del incumplimiento, pueden ser muy importantes, siendo el resultado del ejercicio y éxito de esa acción que el vendedor se queda con la vivienda que era objeto del contrato y con las cantidades entregadas a cuenta del precio (normalmente el 100%, aunque a veces, particularmente cuando el precio del inmueble seguía una tendencia alcista, se han señalado otros porcentajes inferiores) lo que puede llevar a plantearse al comprador, que no quiere o no puede cumplir, si puede alegar / oponer el enriquecimiento injusto del vendedor para oponerse a esa pretensión.

En relación con la acción/excepción de enriquecimiento injusto, tiene declarado reiteradamente el Tribunal Supremo – SSTS núm. 387/2015, de 29 de junio, 467/2012, de 19 de julio, 295/2012, de 17 de mayo , 859/2011, de 7 de diciembre , 887/2011, de 25 de noviembre, entre otras -, que dicha institución, arraigada en la jurisprudencia como principio general del derecho, tiene su razón jurídica en la atribución patrimonial no justificada, de manera que quien obtiene algo sin causa jurídica para ello está obligado a su restitución, siendo los requisitos necesarios para apreciar su existencia, el enriquecimiento de una persona, como incremento patrimonial, que es correlativo al empobrecimiento de otra, como pérdida o perjuicio patrimonial, sin que exista causa que justifique la atribución patrimonial del enriquecido. Pues bien, ese  presupuesto no se da cuando media una relación jurídica que la fundamente, por lo que la jurisprudencia ha destacado el carácter de subsidiariedad de esta acción, como señala la STS núm.221/2016, de 7 de abril, con cita de la STS núm. 162/2008, 29 de febrero cuando afirma que “no cabe apreciar enriquecimiento injusto cuando el beneficio patrimonial de una de las partes es consecuencia de pactos libremente asumidos, debiendo exigirse para considerar un enriquecimiento como ilícito e improcedente que el mismo carezca absolutamente de toda razón jurídica, es decir, que no concurra justa causa, entendiéndose por tal una situación que autorice el beneficio obtenido, sea porque existe una norma que lo legitima, sea porque ha mediado un negocio jurídico válido y eficaz. Según una de las últimas sentencias de esta Sala que analiza en profundidad esta figura «[n]o hay tal falta de causa cuando la atribución patrimonial corresponde a una relación jurídica patrimonial o a un precepto legal, pues cuando existe un contrato válido o cuando el legislador, por razones de interés social, tolera consecuencias en casos concretos, no puede sostenerse que los beneficiados indirectamente por ella se enriquezcan injustamente» (sentencia 387/2015, de 29 de junio).”, de forma que, como señala la STS 159/2007, de 22 de febrero, “solo cabe acudir a la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto en defecto de acciones específicas, como remedio residual o subsidiario, "pues si existen acciones específicas, estas son las que deben ser ejercitadas y 'ni su fracaso ni su falta de ejercicio' legitiman para el ejercicio de la acción de enriquecimiento legitiman para el ejercicio de la acción de enriquecimiento, como se dice en las sentencias de 19 de febrero de 1999 o de 28 de febrero de 2003 , que recogen una amplia doctrina…”

En este punto hay que recordar que es nuestro Código Civil el que prevé, al amparo del principio de libertad de pactos del artículo 1.255 CC, dicha posibilidad, que regula en los artículos 1.152 y siguientes, tratándose de – como la definen las SSTS de 11 de marzo y 17 de noviembre de 1957 - una “estipulación de carácter accesorio, establecida en un contrato, con la finalidad de asegurar el cumplimiento de la obligación principal, en virtud de la que el deudor de la prestación que se trata de garantizar, viene obligado a pagar por lo general una determinada cantidad de dinero., pudiendo cumplir, además de una función penitencial o de desistimiento, esto es, la posibilidad de que el deudor se exima de cumplir la obligación principal pagando la pena, que depende de la existencia de pacto expreso según el art. 1.153 CC, una función de garantía del cumplimiento de la obligación principal, pues ante la amenaza de la pena el deudor se encuentra constreñido a realizar la prestación debida, y una función liquidatoria, que es a la que se refiere el art. 1.152 CC, entendida en el sentido de que, salvo que se pacte otra cosa, la pena sustituirá a la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, sin que el acreedor necesite probar su existencia.

Puesto que dicha posibilidad – la de pactar una pena por el incumplimiento, está regulada en el mismo Código Civil, queda claro, a la vista de la jurisprudencia reiterada de nuestro más alto Tribunal que no cabe la posibilidad de oponer, contra el ejercicio de la acción de resolución por incumplimiento, y la pretensión de quedarse, en concepto de pena / indemnización de daños y perjuicios, las cantidades entregadas a cuenta, la excepción de enriquecimiento injusto del vendedor, puesto que existe una causa jurídica, la pena pactada, que avala el ejercicio de esa acción e impide oponer el enriquecimiento injusto del acreedor, puesto que esta sería una acción/excepción de carácter subsidiario frente a las que quepa oponer contra dicha pretensión.

Por supuesto que no quepa oponer el enriquecimiento injusto no significa que no se pueda hacer nada por el comprador, que no quiere o no puede cumplir; la cuestión es, por tanto, cuáles serían esas otras acciones específicas a las que se refiere el Tribunal Supremo que pueden ser ejercitadas para defenderse de la pretensión del vendedor acreedor.

De eso nos ocuparemos en otro momento.


José Ignacio Martínez Pallarés

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