Establece
el artículo 3 LPH que en
el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC - que se
refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho
singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y
susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los
demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y
servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a
tenor del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre ellos al señalar
como tal “las fachadas, con los
revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su
imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la
edificación.
Como es sabido, a todos los elementos comunes en general, y a las fachadas también,
les afecta la prohibición del artículo 7 LPH cuando, tras referirse al
derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el mismo, establece
que “En el resto del
inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con la obligación
de todos los propietarios, contenida en el artículo
9 LPH, de “a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo…”, lo que implica que
cualquier alteración de la fachada – por un propietario o por la comunidad
- afecta al título constitutivo y debe
someterse al régimen establecido para su modificación, es decir, a su
aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la redacción del
artículo 5 LPH in fine, cuando
señala que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone
sobre la validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la
constitución.”, que ex artículo 17.6ª
LPH es la unanimidad de los propietarios que representen el 100% de las
cuotas de participación.
El
problema – y es frecuente por los problemas, valga la redundancia, que suelen
ocasionar - se plantea con las jardineras ornamentales que forman parte de la fábrica
de la fachada, aunque el uso es privativo de cada uno de los propietarios que
tiene acceso a ellas a través de su terraza particular, y que se convierten en
causa principal de las patologías de la fachada, por los problemas de
impermeabilización que presentan, mal encauzamiento del agua procedente del
riego de las plantas, etc., que son causa de filtraciones y humedades, que
provocan a su vez desprendimientos, fisuras, grietas y debilitación de los
materiales y degradación de la fachada, aconsejándose desde el punto de vista
técnico su eliminación, dado el mayor coste de la demolición y reposición, y el
riesgo de que en un futuro se reproduzcan las patologías.
Ahora
bien, nos podemos plantear, ¿las jardineras en fachada forman parte esencial de
la misma? ¿Es exigible la unanimidad para su eliminación? ¿A quién corresponde
el gasto relativo a tal actuación, o en su caso a su restauración o reposición si
el uso es privativo?
