Cuando hay una compraventa de vivienda futura o en construcción, en la que por el comprador se hacen pagos a cuenta a la promotora-vendedora, a veces muy importantes, sin que todavía exista la vivienda que es objeto del contrato, la disposición adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, en la redacción dada por el apartado 2 de la disposición final 3ª de la Ley 20/2015, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades financieras, en vigor desde el 1 de enero de 2016, y que supuso la derogación de la Ley 57/1968 de 27 de julio, que hasta entonces regulaba las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y al igual que ésta, establece la obligación de que las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas garanticen, desde la obtención de la licencia de edificación – lo que es una novedad respecto al régimen anterior -, la devolución de las cantidades entregadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, mediante contrato de seguro de caución, o aval solidario, prestado por entidad de crédito, “para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.”
Como
consecuencia de esa obligación legal de garantizar los pagos a cuenta nacen una
pluralidad de relaciones jurídicas, promotor-comprador, promotor-avalista y
comprador-avalista, que suscitan múltiples preguntas, muy interesantes, como es
si es precisa o no la resolución previa del contrato de compraventa [que tratamos
en “Aval
de la Ley 57/1968, y resolución previa del contrato de compraventa de vivienda“] o cual es el ámbito subjetivo de
protección de ese seguro o aval [que tratamos en ”Ámbito
subjetivo de protección de los avales en garantía de cantidades anticipadas en
la venta de vivienda sobre plano o en construcción”], entre otras
muchas que se pueden plantear a tenor de la nueva regulación dada a esta
materia.
Pero
lo que ahora nos planteamos es si la
existencia de ese aval es un requisito esencial del contrato de compraventa, esto
es, si es posible para el comprador exigir la resolución de un contrato privado
de compraventa de vivienda de futura construcción por no haber cumplido la
entidad promotora - vendedora su obligación de constituir las garantías
previstas para el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta
de viviendas.
La
cuestión se plantea porque ha habido numerosas sentencias de Juzgados de Primera
Instancia y de Audiencia Provinciales que han venido considerando que la no
entrega de avales en garantía de devolución de las cantidades anticipadas no
amparaba la resolución del contrato por el comprador, al tratarse en todo caso
de una obligación accesoria de la obligación principal, lo que obligaba a
continuar atendiendo los pagos de los sucesivos plazos, pese a que no se estuvieran garantizados, al margen del retraso
acumulado para dicha entrega, que se entendía de forma muy laxa para la
promotora - vendedora; ello se traducía
en la desestimación de la demanda resolutoria y, en el caso de que la vivienda estuviera
terminada y en disposición de ser entregada, en la condena al demandante al
cumplimiento del contrato solicitado mediante reconvención, lo que solía implicar
para el comprador una condena al pago de las costas procesales,
cuantitativamente muy importante por las elevadas cuantías de los
procedimientos.
Pues
bien, sobre esta cuestión la doctrina
del Tribunal Supremo [SSTS núm. 25/2013, de 5 de febrero, 221/2013, de 11
de abril, 498/2013, de 19 de julio, 40/2014, de 29 de enero, 218/2014, de 7 de
mayo, de Pleno, 759/2014, de 6 de enero de 2015, 778/2014, de 20 de enero de
2015, de Pleno, 780/2014, de 30 de abril de 2015 , de Pleno, 501/2015, de 15 de
septiembre, y 469/2016, de 12 de julio] ha sido terminante a la hora de
calificar la obligación del promotor-vendedor de garantizar la devolución de
las cantidades anticipadas por los compradores como una obligación no
accesoria, sino esencial, mientras la vivienda no esté terminada y en
disposición de ser entregada, de modo que, como declara la última de las
sentencias citadas [STS 469/2016], la omisión de la garantía faculta al
comprador de la vivienda a exigirla y, de no constituirse, a no seguir pagando las
cantidades anticipadas previstas contractualmente, pues según la STS 759/2014 “el
aval viene a constituir la causa de la obligación de entregar la cantidad
anticipada y viceversa», “ a resolver el contrato por incumplimiento, con
devolución, a cargo del promotor, de las cantidades anticipadas.
En
definitiva, que el hecho de que el artículo 3 de la Ley 57/1968, a la que se
refieren estas sentencias del Tribunal Supremo, por ser entonces la norma en
vigor, solo previera la rescisión del contrato en caso de expiración del plazo
de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra
hubieren tenido lugar, o que la DA 1ª LOE solo se refiriera a una multa administrativa
por incumplimiento de la obligación de constitución de la garantía, y no a la
resolución del contrato, no implicaba menoscabo alguno del carácter esencial de
la obligación en relación con la del comprador de hacer los pagos a cuenta en
las fechas pactadas, porque de otro modo se habría frustrado la finalidad de la
norma, y dejado sin contenido el carácter irrenunciable de los derechos del
comprador, establecido en el artículo 7 de la Ley 57/1968.
Nada
ha cambiado en este extremo con la nueva regulación, por lo que, tratándose la
falta de entrega de este aval de un incumplimiento esencial, la consecuencia
jurídica es la de facultar al comprador para resolver el contrato, de acuerdo
con la DA 1ª LOE y el artículo 1.124 CC, quedando por el contrario el vendedor
impedido para resolverlo si, no habiéndose constituido la garantía, el
comprador deja de atender los pagos parciales pactados a cuenta del precio.
Esta
doctrina jurisprudencial ha sido recientemente reiterada por la STS núm. 65/2017, de 2 de febrero, al
señalar que: “La obligación del promotor-vendedor de garantizar la devolución
de las cantidades anticipadas por los compradores [arts. 1 y 2 de la Ley
57/1968] constituye una obligación esencial mientras la vivienda no esté
terminada y en disposición de ser entregada, cuyo incumplimiento por el
vendedor faculta al comprador de la vivienda a exigirla y, de no constituirse,
a no seguir pagando cantidades anticipadas o a resolver el contrato por
incumplimiento, con devolución, a cargo del promotor, de las cantidades
anticipadas.”
Por
tanto, la entrega del seguro o aval en garantía de cantidades anticipadas para
la compraventa de vivienda sobre plano o en construcción continúa siendo una
obligación esencial, aunque ahora lo sea a partir del otorgamiento de licencia
de construcción, lo que implica que habrá que exigirla antes de comprometerse a
pago alguno, o condicionar la misma existencia del contrato de compraventa a su
otorgamiento; y es una obligación cuyo incumplimiento justifica que el
comprador no tenga que atender los sucesivos plazos a que venga obligado por
contrato y, en su caso, la resolución del mismo y reclamación de cantidades ya
entregadas a cuenta.
José
Ignacio Martínez Pallarés
Abogado
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